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フラット35(買取型)の特徴とメリット

・最長35年間　固定金利

15年?35年間固定金利の住宅ローン。金利変動の影響で返済額が上昇することがありません。

・低金利

2％台の低金利で借入可能。長期固定ローンとしては過去の例にないほど低金利です。

・最高8,000万円まで借入可能

・保証料0円

銀行の住宅ローンの場合、借入するために融資額の0.2%程度の保証料を事前に支払うか、金利に上乗せして毎月支払う必要がありますがフラット35の場合は不要です。

・繰上返済手数料不要

銀行の住宅ローンの場合、繰上返済の際に数千円から数万円の手数料が必要になる場合がありますがフラット35の場合は不要です。
※フラット３５(保証型)の場合、金融機関によって繰上返済手数料が必要になる場合があります。

・保証人が不要

フラット35(買取型)のデメリット

メリットを挙げていきましたが良いことばかりではありません。
以下では、一般的に言われている【フラット35】のデメリットを示していきます。

・35年固定金利

35年固定金利なので、20年もの商品と比べると金利が割高な場合があります。
もし10年固定や20年固定で十分であるならば、フラット35よりも金利の低い商品を探したほうが良い場合もあります。
※平成19年10月に【フラット20】が販売開始されました。フラット35よりも0.2％程度、金利が低くなっています。

・借入までに時間がかかります

【フラット35】の申込み後、住宅金融支援機構が貸出承認を行うまでに一定期間を要し（約２週間?１ヵ月ですが、金融機関によって異なります。）
回答の見通しが立たないので、余裕を持って申し込まないと「つなぎ融資」が発生する可能性があります。
つまり申し込んでも、審査が行われるため、すぐには貸してくれないということです。
また審査の結果、承認されず借入できない場合もありますので注意が必要です。
不動産屋によっては公庫に借入承認されないと、手続きが先に進まず入居がスケジュールがずれることがありますので余裕を持って申込みましょう。

・金利を確定できないません

融資実行時の金利が適用されるので、借入時点で金利を確定できません。
つまり、現時点で2.29%であっても、融資時点で2.50%になる可能性だってもちろんありえます。
これはかなり致命的な問題です。「やっぱり銀行ローンのほうが得だった！」なんてことになりかねません。
1、2ヶ月後の借入であればよいですが、建築前のマンションや注文住宅などで融資実行が数ヵ月や数年後の場合は、金利の予想が難しくなります。
※これは【フラット35】だけでなく金融機関独自の商品でも同じことが言えます。

・団体信用保険が別途必要

銀行ローンであれば「団体信用保険込み」というものが多いですが、【フラット35】は別途加入が必要で、年度毎更新となります。
毎年1回借入残高に対して1,000万あたり28,300円が支払額となり、残高が減れば保険料も下がります。
三大疾病保障にも対応ですが、保険料は上がります。

・8,000万円までしか借入できません

融資上限額が8,000万円と決まっています。
不足分は別途、併用ローンで借入する必要があります。

・物件価格の８割までしか借入できません

融資限度額が物件価格の９割までと決まっているので、不足分は別途、併用ローンで借入する必要があります。
2008年現在、多くの金融機関がフラット３５と併用できるローンもあわせて販売しているので、100％ローンも可能になっているようです。
※平成19年2月融資実行分までは物件価格の８割までとなっていました。

・所得によって融資限度額が決まります。

所得によって融資額に制限があります。
もちろん所得が低ければ融資限度額も低くなります。
夫婦で購入する場合、夫婦の収入を合算することで融資限度額を上げることもできます。

・借入条件があります

借入するために、所得の条件、融資額の条件、建物の条件と色々な条件があります。
しかし条件は緩和傾向にあるようです。
例えば、以前は都市機構などの「買戻し権」が設定されていると【フラット３５】が利用できませんでした。
ですが、現在は融資可能となっています。
早めにに金融機関に相談して融資可能か確認することは重要です。

・繰上返済の最低額が100万円以上

繰上返済できる額が「100万円以上」となっているため、100万円以上貯蓄してからでないと繰上返済が出来ません。
銀行ローンには1万円から繰上返済可能なものもあるので少額でも早く繰上返済すればその分利息を減らすことができます。
100万円以上を貯蓄するために繰上返済時期が遅れてしまうフラット35は利息が増えていくこともあります。

・借り換えには使えない場合があります

新規物件の購入専用ローンのため、既に住宅ローンを借りている方の借り換えローンとしては利用できませんでしたがフラット35(保証型)の場合、借り換えにも利用が可能になりました。
ただし、一部の金融機関でしか取り扱っていませんのでご注意下さい。

まずは、借入が可能か金融機関に相談するところから始めましょう！